2014年3月23日 - 2014年3月29日｜沼津市のマンション売却・戸建て売却・土地売却なら沼津不動産売却相談室

2014年3月26日

住まいの上手な売却方法

自分が家を売ろうと思ったときには具体的な情報が得られないため、「どうやって頼んだらいいんだろう」「手続きが分からない」というようなことを考えてしまいます。

そこでまず初めに、下記のポイントをチェックしてみましょう。

実例や事情をよく知ること売却されている周辺の物件情報をインターネットや業者から集めましょう。
売る側の努力しだいでその成果が大きく変わることがあります。

良い仲介業者を選びましょう特に注意が必要なのは高い査定価格を提示する業者が良い業者という訳ではないということです。
最初に期待させておいて、後から落胆させるのは本来の専門家の仕事でしょうか。

つらいアドバイスであっても正直に説明してくれるところが本当のプロだと思いますが如何でしょうか。そして、更に大切なことは中古住宅であれば建築に詳しい業者を選択することです。建築に精通していない業者に依頼し、後でトラブルが発生する可能性が多くあります。また、土地に関しても建築法規、民法などの法律に詳しい業者でないと売主も買主も大変な苦労をすることがあるようです。そして、税金に詳しい業者を選ばなかったために後から大変な税金が掛かってしまったということも聞くことがあります。

住まいの情報を出来るだけ多く出すこともしあなたが購入者だとすれば、説明書の付いている商品と付いていない商品では、どちらを選びますか。

例を挙げると「各設備の取り扱い説明書」「建物図面」「保証書」「町内会報」その他、「近隣の住宅地図」等があればこの家の利便性をアピールできるかも知れません。また買主にとっても後々の増築やリフォームに役に立ちますから、売主は出来る限りの資料を用意して売却に望んだほうが良いようです。

きれいな状態で見てもらうこと事前に整理整頓をしておきましょう。

窓や水回りの清掃、照明器具の交換、床のワックス掛けなどもも印象は良くなります。最後はリフォームです。どうしても古い建物で全体が見劣りするときはリビングだけでもリフォームすることも効果があります。

見学に来た方を温かく迎えること見学に来る方は、お住まい当時の自分だと思ってください。期待と不安がいっぱいです。ぜひ温かく迎えてください。購入の決断の決め手になるのは最後は人なのです。

2014年3月25日

売却時の交渉に幅を持たせるには？

不動産売却（住宅売却）時には、購入以上に複雑な要素が絡み合ってきます。
それは、「売り方」「タイミング」「税金」「住宅ローンの切り換え」「トラブル回避」など購入以上に注意しなければならないことが多いことです。逆に考えてみると、ちょっとした工夫・方法を知っていることで、交渉を有利に運ぶことが出来るということではないでしょうか。

例えば以下のような方法が住宅売却時の交渉に幅を持たせます。

「売り方」を工夫することによって1割高く売る方法
「タイミング」を工夫することによって無駄な出費を100万円減らす方法
「税金」の知識を知っていれば80万円の節税が出来る方法
「住宅ローンの切り換え」のツボをおさえることにより希望額どおりに新規に借りられる方法
「トラブル回避」のポイントを理解しておけば余計な労力をなくせる方法

住宅売却時のご相談として

税金・費用・どれとどれが発生するのか把握することが重要

住宅売却の時にご相談する内容となると、お金（税金・手数料など）の事がまず念頭に上がると思います。

普段の生活ではあまり関係ないことなので、売却手続きの際に掛かる費用や条件など、はっきりとした知識や流れを把握していないと、利潤目的の業者相手に損をしてしまうことがあるかもしれません。

不動産売却（住宅売却）についての知識があるかないかで、交渉の幅が大きく変わってくるのです。

実際に、「自宅を高く売る方法」といった本なども販売されており、工夫次第では住宅売却時の損失を最小限に抑えたりすることも可能です。また、ちょっとした知識や経験があれば有利に売却を進めることが出来ます。

不動産売却の流れ

不動産売却の流れ

STEP 1
①ご売却のご相談売却価格の適正な査定や売り出しのタイミングなど、お客様のご要望にあった売却をお手伝い致します。
STEP 2
②ご売却不動産の調査不動産の早期売却のために、長所、短所を正確に把握できるように調査いたします。
STEP 3
③売買物件の査定不動産の現状を把握し、市場の流通性を分析した上で、価格を査定いたします。価格査定、市場調査、手取り額試算、売却、交換、買い換え、一部売却、借地・底地の整理・交換、買い取り、同時売却
STEP 4
④媒介契約の締結お客様との間で締結される売却活動依頼の契約です。媒介契約の種類によって活動内容が異なります。
STEP 5
⑤売却活動チラシやオープンハウスなどを利用して、様々な広報活動を積極的に行います。
STEP 6
⑥ご案内売却不動産のセールスポイントをしっかりと買主様に説明します。
STEP 7
⑦売却活動の状況報告広報活動の経過報告を致します。
STEP 8
⑧購入申し込み買主様より購入申し込みをいただきます。
STEP 9
⑨不動産売買契約の締結購入希望者と売却条件の打ち合わせを行い、また買主様の住宅ローンの手続きのお手伝いも行います。両者ご納得の上で売買契約を締結いたします。
STEP 10
⑩物件の引渡し準備・抵当権等抹消手続き抵当権等のローン残債がある場合、金融機関と事前に協議し、問題があれば先に手続きを行います。
STEP 11
⑪引渡し前の現地立会い引渡し後のトラブルが無いよう、売主様・買主様双方に立会いと、確認をしていただきます。
STEP 12
⑫残代金の受領と物件の引渡し買主様より売買代金を受け取り、登記を申請すれば不動産の引き渡しです。
STEP 13
⑬確定申告居住用不動産の特別控除や事業用資産の買い換えの特例など、売却した年の翌年２月１６日から３月１５日の間で税務署に申告する必要があります。

2014年3月24日

不動産購入

不動産

住宅購入は人生でもっとも大きな買い物です。ところが、恐ろしいことにほとんどの人は住宅購入についてはまったくの素人です。住宅購入の成功、失敗はあなたのこれからの人生設計に大きな影響を与えてしまいます。

私たちは完全に買い手である、お客様サイドに立った購入アドバイスをご提供し、お客様の利益を最大限に引き出し、より高品質な住宅を取得できるようお手伝い致します。時にはお客様の利益にならないと判断した場合には「買ってはいけません」という場合があります。

不動産購入のポイント

①自分の足で調査する
その不動産や周辺を朝昼晩、平日休日、雨の日など時間をずらして自分の目で、自分の足で調査する事です。
②家の様子の確認
中古住宅の場合は近所の人にその家の様子も聞きましょう。
③家族の意見をまとめる
どんな家が買いたいのか、家族の間でじっくり意見をまとめておくことが重要です。決して慌ててはいけません。
④購入する住宅構造の理解
その住宅の構造・品質を理解してから契約することです。家は見えないところが重要です。
⑤契約書類の理解
契約書類を完全に理解して契約してください。不利な内容は削除してください。口約束はダメです。
⑥住宅ローンの選択
無数にある住宅ローン（銀行は多数あります）から比較して、一番有利なローンを選んでください。年数が長いので大きな違いが出ます。通常の住宅ローン審査に通らない場合でも自分の条件が通る住宅ローンを探します。
⑦図面や規定との照らし合わせ
建物が図面やその他規定通りに建てられているか確認してください。信じて任せるのはやめておきましょう。
⑧火災保険の選択
火災保険は各社全て異なります。比較して選んでください。大きな違いがあります。構造によりかなり火災保険は異なります。木造でも仕様により３分の１になる場合があります。メーカー任せ、銀行任せでは損をしてしまいますよ。

相談例

相談例

マンションを購入しようと考えています。いくつか候補があるのですが、どれが良いと思いますか。
この中古住宅を購入しようとするとどの位住めるでしょうか。またリフォーム費用はどのくらい掛かるのでしょうか。
業者さんは良い土地と言いますが、本当に良い物件かどうか自分では分かりません。
住宅ローンを組んで今後の生活は大丈夫でしょうか。

このような基本的なご相談にも応じています。
さらに、現在は住宅ローンの返済ができても、老後生活資金が不足するという方が増えてきており、社会問題化しています。
事前にいくらまでの予算で立てれば良いのかを40年分の家計のキャッシュフローを計算することにより、安心して住宅ローンが返済でき、老後の生活資金も確保できるようにアドバイス致します。

今度契約をするのですが、慣れない事なので同席してもらえますか。
売買契約書類がこれでいいのかチェックしてほしい。
総予算は本当にこれで収まるのでしょうか。
この住宅の間取りは強度的にも安全でしょうか。

ご契約によってお客様に不利な内容にならないように、売買契約書や重要事項説明書など契約書類をチェック致します。現実的にはチェックした書類の80％以上に何らかの指摘事項があります。

不動産の引渡しのとき不安ですので、同席してくれますか。
火災保険に加入するために書類に印鑑を押すように言われましたが、本当に押してよいでしょうか。

火災保険は保険会社によって商品内容はまったく違っています。お客様の住宅に合った最も有利な火災保険をご提案いたします。マイホーム購入後も住宅ローン控除による税金還付、確定申告など必要があれば節税意識の高い税理士の先生をご紹介致します。

住宅ローン団体信用生命保険（団信）加入による保険減額見直しも行えば、ムダな家計の出費を抑えることが出来ます。

不動産購入の流れ

STEP 1
①購入の相談
ご購入の条件についてのアドバイスやご不明な点のお問い合わせなどお気軽にご相談下さい
STEP 2
②資金計画毎月いくらの返済でどのくらいのローンが組めるのか。購入に伴う費用はどのくらいなのか。無理のない資金計画をアドバイス致します
STEP 3
③物件選びご希望と資金計画に沿った物件をご紹介致します
STEP 4
④物件見学ご案内致します
STEP 5
⑤不動産購入のお申し込み購入したい物件が見つかりましたら不動産購入申込書に条件等を記入します
STEP 6
⑥重要事項の説明購入が決まりましたらご契約の前に、不動産取引にあたって専門的な知識を有する宅地建物取引士が、物件に対する重要な事項を書面にて説明致します
STEP 7
⑦売買契約の締結重要事項の説明を受け、内容をご理解いただきましたら、売買契約の締結になります。契約成立時、売主様に手付金をお支払いいただきます
STEP 8
⑧ローンの申し込み住宅ローンの必要書類や申し込み方法などを説明致します。お客様に有利なローンをご紹介致します
STEP 9
⑨引渡し前の最終確認不動産が引き渡し可能な状態であるかを最終確認します
STEP 10
⑩残代金の支払いと物件の引渡し売買代金の支払いと同時に所有権移転登記と物件の引渡しを致します
STEP 11
⑪確定申告住宅ローン控除の適用を受ける方は、住宅に入居した年の翌年の２月１６日から３月１５日の間で税務署に申告する必要があります

2014年3月23日

相続とは亡くなった人の財産を承継すること

遺言書相続とは亡くなった人の財産を承継すること

相続対策は、ライフプランの最終を飾ります。残された遺族が安心して生活できる生活保障の仕組みを整えた後、だれ（遺族）になに（遺産）を残すのかを考えることが大切です。

人が死亡するとその人の財産は相続人に継承されますが、遺産よりも借金（債務）が多い場合は　「相続の放棄」をすることが出来ます。放棄すると、初めから相続人でなかったものとみなされます。
その結果、遺産も借金（債務）もどちらも継承しないことになります。

もし、故人（被相続人）の借金を含めた遺産が正確にわからない場合は、故人から継承する相続財産の限度で故人の債務の支払いをするという留保つきの「限定承認」というのがあります。相続人が複数いる場合は、全員が必ず共同で行わなければなりません。

「単純承認」は手続きは必要ありません（何もしないと単純承認したことになります）。相続放棄と限定承認は相続開始を知った日から３ヶ月以内に家庭裁判所に手続きを行う必要があります。

遺留分

「遺留分」とは、法定相続人が意思表示すれば、必ず遺産を確保できる一定の割合のことをいいます。遺留分の権利を持つ者は、法定相続人のうち配偶者、子ども、直系尊属（父母など）だけで兄弟姉妹には遺留分はありません。

その割合は直系尊属のみが相続人である場合には故人の遺産の法定相続分の3分の1、その他の場合は故人の遺産の法定相続分の２分の１となります。ということは、子どものいない配偶者には、対策を行わないと全ての遺産を残すことは出来ないことになります。

最近の状況としては離婚、再婚、核家族化など、家族構成の複雑化により、相続での争いごとが多くなっています。一度ご自身あるいは周りの家族を考えてみてください。

遺産分割

遺言書がある場合には遺言書に従って分割します。（指定分割）
遺言者がなければ、相続人全員による遺産分割協議を行って遺産を分割することになります。（協議分割）
全員の合意により遺産分割を決定します。
協議がまとまらない場合には家庭裁判所に「調停の申し立て」を行います。
最終的には「審判」により分割されます。

現実には分割協議がまとまらないまま、弁護士に依頼し3年～5年にもわたって、話し合いをしているケースがよくあります。

結果的には、法定相続どうりに分割されるケースが多く、それまでの時間、人間関係のストレス、費用、資産の目減りなどを考えると大変ムダな事をやっている例があります。

相続財産のほとんどが現金であれば、分割はある程度容易ですが、不動産の場合はそうはいきません。

例えば、不動産が複数あるのであれば、相続人で分けることも出来るでしょうが、その不動産の価値がそれぞれ大きく違う場合（ほとんどがこのケースです）、相続人が多数いるにもかかわらず相続財産が不動産ひとつだけという場合には分割が非常に難しくなります。

何も相続税が掛かる方だけが相続でもめているわけではありません。最近は逆に税金は掛からないが分割でもめているケースが多いのも事実です。

そのような場合に争いを避けたいがために「相続人で平等」という内容を遺言に残した場合、不動産は「共有」状態になり、売買することも利用することもままならない状態になってしまいます。

私たちは大切な財産を守るために、財産診断を行っています

一見、何も問題がないように見えても、土地価格下落、家賃下落、空室発生などで債務超過になっている場合があります。相談は相続前にした方がより効果が発揮します。

財産の状況を把握する「現在の財産状況がどうなのか」「相続は」「子ども達への残し方は」など、実際に発生した時でないと気づかないことがあります。なかなか相談しづらい部分ではありますが、これはやはり残された者への思いやりとしてきちんと対応してください。親からの目線、子どもからの目線そして奥様からの目線はそれぞれ違った角度があるのが現実です。

財産形成や資産の組み換え、リスクを回避するための戦略を立てる財産形成や資産の組み換え、そしてリスクを回避するための戦略を立てることは重要です。人によって目的は様々です。長男にたくさん残したい、寄付したい、税金を減らしたい、収入を増やしたいなど、その人によって対策は変わってきます。

適切な対策や方法論を選択しそれを実施すること何もしないという選択肢もあります。ただし、その時は「何もしない」ということをしっかりと理解、納得した上で選んでください。何かをやりたいが何もしない。やらないといけないとわかっているが何もしない。これは一番避けたいことです。お客様のご希望をお聞きし、複数のプランを提出いたします。それぞれのメリット・デメリットを財務、税制、法務、次世代の相続などを十分考慮し最適なプランをご一緒に検討し、実行支援したいと思います。

相続発生後相談

まず何をすべきでしょうか

1週間以内死亡届の提出他
2週間以内世帯主変更届の提出
年金受給権者死亡届
遺族年金等の変更手続き
介護保険受給者証返却
老人医療受給者証返却
3ヶ月以内遺言の有無の確認
相続人の確定
財産調査及び概算評価
相続放棄・限定承認の申立
（借金が把握できない場合は期間伸長の申立）
4ヶ月以内準確定申告
遺産分割協議
10ヶ月以内相続財産の評価、測量確定
遺産分割協議書の作成
相続税申告書の作成
相続税の申告、納付
10ヶ月以内、以降相続財産の名義変更
不動産等の管理、売却、その他処分
遺留分減殺請求（1年以内）
生命保険の受取（原則2年以内）
相続税の還付請求（5年以内）